关于购买二手房的法律问题？

　　关于购买二手房的法律问题？

　　针对二手房分为购买和租赁两部分，律师针对两部分涉及的问题提出以下建议。

　　第一、关于购房问题。

　　二手房的买卖不同于商品房的买卖，因为针对商品房销售，根据法院的审判实践来看，只要审查商品房预售许可证即可。而二手房的买卖涉及产权、物业、水、电、气等多方问题，所以二手房买卖是非常复杂和麻烦的。其中出现的问题也是非常多的，律师根据法律及实践提出以下建议。

　　购买二手房要做到六要做。

　　其中：

　　1、弄清二手房的产权情况

　　在旧房交易中，产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，价值量巨大，法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。根据我国《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”因此，购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。 由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策，因此，如果是以标准价购买的公有住房，要注意是否已经按成本价补足费用，或者已与原单位确定了如何按比例分成。另外，有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定，与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权。因此，要确认原单位是否同意该房子的出售。 当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售，因此对这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买。

　　2、了解二手房的房屋结构

　　二手房的房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。因此，购买二手房时，不仅要了解房屋建成的

　　年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。

　　3、实地看看二手房的周边环境和配套设施

　　随着人们生活水平的提高，对居住区环境及配套设施设备的要求也越来越高。新建房屋会随着房屋竣工和入住的完成，逐步改善住区环境，一般会向更好的方向发展。而旧房子的周边环境已经形成多年，一般很难改变。因此，购买旧房时，要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。 对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压，供电容量，燃气供应，暖气供应情况及收费标准，电视接收的清晰度等。总之，要充分了解售房人售房的真实目的，避免接手一个垃圾房。购买二手房的目的本是想改善一下居住条件，但是如果对二手房了解不全面，却会给日后生活带来更多烦恼。

　　4、考察一下二手房的物业管理

　　购买房屋是一次性的消费支出，而物业管理水平的高低则直接影响到日后长期的居住生活质量。因此，人们不论购买新房还是旧房，都越来越关注房屋的管理水平。良好的物业管理不仅可以弥补房子的一些不足，还能给生活、工作带来更多的便利。 对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况，要对其管理的物业进行走访，看保安人员的基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等，由此可以大致看出一个企业的管理水平，最终评价是以质优价廉为好。 还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起房住不起房的情况发生。

　　5、二手房是否有拖欠费问题

　　二手房买卖中纠纷最大的就是水、电、气、暖等的欠费问题，因一般买卖合同中没有约定或是购买时没有详细调查，导致今后发生很多纠纷。所以在购买二手房时一定要查清是否有拖欠费问题。

　　6、二手房的交易手续要在交易场所完成

　　购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时，一怕麻烦，二容易轻信别人，三为了节省一点交易手续费，在售房人的花言巧语下，由售房人全权代办交易手续，结果拿到手的产权证有可能是假的，房屋所有权得不到应有的法律保护，引起纠纷；或是在多年之后再转让房产时，才知上当受骗，这方面的案例即使在法律制度比较健全的香港也都时有发生。因此，购买二手房时，买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，最好买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证）。切不可因小而失大。只有这样，才能买到放心合适的房子。

　　第二、对于房屋的承租问题

　　对于房屋的租赁根据我国法律的规定，出租人出租房屋必须具备一定的条件，概括起来主要有：（1）有合法的房屋产权证件；（2）房屋为共有产权的，有共有人同意租赁的证明；（3）将住宅或其他用房改作经营用房出租的，应提交规划和房管部门同意的证明；（4）将房管部门直管公房内的场地出租的，应提交经房管部门同意的证明；（5）住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策；（6）房屋能正常使用。那么哪些情形房屋不得出租呢，依据我国有关规定，有下列情形之一的，房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有权证件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）房屋权属有异议的；（5）属于违法建筑的；（6）不符合安全标准的；（7）房屋已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）有关法律法规规定禁止出租的其他情形。

　　所以对于承租房屋而言，一定要做到4要：其中：

　　1、房屋出租是否有合法的产权证明。

　　2、如有合法产权证明，要看是否是产权人。

　　3、要了解房屋是否属于共有。

　　4、要看房屋是否有安全隐患和瑕疵等。

　　第三、对于购买二手房或租赁房屋选择中介的问题

　　目前在许多城市，虽然已放开了住房二级市场，但政府职能一般只是在两头把关，即审批入市资格和办理产权转移登记手续，而中间的交易过程则完全由买卖双方自行操作。而二手房的买卖要比商品房复杂得多，因此，买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善，良莠不齐，经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情。因此，中介机构的选择就显得尤为重要。

　　律师认为：

　　1、首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司。要亲自到中介机构办公场所进行考察，根据人员素质，办公设施现代化程度，信息量和人气等现象可初步判断该公司处在何种档次上。

　　2、同时，在委托中介机构代理之前，还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目，如何收费？如果未能如愿成交，如何退款？如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失等。

　　3、其次就是评估问题，中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。由于住房二级市场刚刚起步，成交量少，没有多少可供选择对比的实例，对于一般居民来说，准确地对房屋进行估价就显得非常困难。因此，也要委托取得资质的中介评估机构对房屋进行基本客观的估价，使买卖双方都能感觉物有所值，皆大欢喜。

　　4、另外，如果对二手房买卖没有把握，最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问，特别是对产权等关键问题进行把关，以免上当受骗。当前在住房二级市场上的律师收费还没有统一标准，因此，要事先了解律师的收费和提供的相应服务都有哪些。

　　5、慎签合同和缴纳定金。一般二手房中介都是催促购房人尽快签订合同，或是谎称房源紧张，骗取购房人签订合同或是缴纳不菲的定金，在我国根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》规定，支付定金后，如果购房人违约，定金是不予返还的。所以在没有确定购买之前一定要慎签合同和缴纳定金。

　　6、多走多看多问。在租房或买房时会先带客户看很多状况不良的房源，最后在客房精疲力尽时大打心理战，诱导客户买到一些其实很多隐患的房源，其实中介在确定陪同客户看房时，就已经有针对性的进行了拟去房产的排列，或是先看质量和环境特别不好的房源，使购房人产生心里对比，之后推销质差价高而看不到隐患的房源。或是在看到购房人不同意报出的价格后以其他种种理由将好房源说成隐患，进而推销质次价高的房源，总之推销方式林林种种，防不胜防，但购房人一定要多走多看多听，只有擦亮眼睛才能不上当受骗。

　　如果出现了纠纷，一定要在保留合同原件的基础上调取证据，及时进行诉讼进行解决。当然最好的方法还是防患于未然，只要在购买或承租时多看多听多问并仔细审查或起草合同就一定会避免今后发生的危险。